Immobilien und Erbschaft

Eine Immobilie zu erben, geht in den meisten Fällen mit dem Verlust einer nahestehenden Person einher.

Dabei kommen Erinnerungen hoch. Ob gute oder schlechte, sie beschäftigten. Währenddessen muss das eigene Leben beruflich wie privat selbstverständlich weiterlaufen.

Oft kommen Fragen auf, mit denen man sonst nie konfrontiert wird und deren Antworten man sich erst einmal suchen muss. Für die wichtigsten Fragen möchten wir Ihnen hier schon einmal Antworten geben.

Wie viel kann ich steuerfrei erben – wie hoch sind die Steuerfreibeträge?

Zuerst: Die Erbschaftssteuer in der Schweiz wird in allen Kantonen bis auf Schwyz und Obwalden erhoben. Die Regelungen für Erbschafts- und Schenkungssteuer unterscheiden sich je nach Kanton. Grundsätzlich richtet sich das Schweizerische Erbrecht nach der gesetzlichen Erbfolge, die in drei Gruppen eingeteilt ist: Erben erster Ordnung (Kinder und deren Abkömmlinge), Erben zweiter Ordnung (Eltern und deren Abkömmlinge) und Erben dritter Ordnung (Großeltern und deren Abkömmlinge).

Die Kantone machen von den Freibeträgen in den Erbschaftssteuersystemen sehr uneinheitlich gebraucht. Der maximale Freibetrag schwankt zwischen 300’000 CHF für Kinder und Enkel in Appenzell Innerrhoden und 0 CHF in diversen anderen Kantonen und Gruppen.

Soll ich die Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Eine Frage, die je nach Steuerlast oder emotionaler Denkweise aufkommen mag. Um sie guten Gewissens beantworten zu können, sollten Sie sich schnellstmöglich einen Überblick über die Vermögensverhältnisse und etwaigen Schulden des Verstorbenen verschaffen. Das mag angesichts der Situation auf den ersten Blick sehr pragmatisch und kühl erscheinen, aber: Mit einer Erbschaft sind nicht immer nur Vermögensgegenstände verbunden! Oft hängen auch Schulden und andere Verbindlichkeiten an, für die Sie dann mit Ihrem eigenen Vermögen haften müssen. Sollten Sie die finanziellen Verhältnisse nicht eindeutig aufklären können, so haben Sie die Möglichkeit, innerhalb von einem Monat die Aufnahme eines öffentlichen Inventars zu verlangen.
Dann wird durch die zuständige Behörde im Amtsblatt ein Verzeichnis der Vermögenswerte und Schulden erstellt, die das Erbe ausmachen. Danach haben Sie drei Möglichkeiten:

Wie ist die Rechtslage, wenn mehrere Erben Immobilien in einer Erbengemeinschaft erwerben?

In vielen Fällen kann es passieren, dass Sie und beispielsweise Ihre Geschwister das Erbe gemeinsam als Erbengemeinschaft antreten sollen.

Generell gilt hier: In einer Erbengemeinschaft haben alle dieselben Besitzrechte. Müssen jetzt Entscheidungen bezüglich eines Verkaufs oder einer Renovierung getroffen werden, so ist mehrheitlich oder einstimmig abzustimmen. Sollten die Erben sich nicht einigen können, so haben sie die Möglichkeit zur Erbteilungsklage, bei der einer der Erben seinen Anteil einfordern und aus der Erbschaft austreten kann. Zusätzlich gilt bei der Erbengemeinschaft die Solidarhaftung. Das bedeutet, dass Erben für die Versäumnisse anderer Erben haften – auch mit ihrem Privatvermögen. Da es sich hier um ein sehr emotionales Thema handelt, kommt es in Erbengemeinschaften regelmässig zu Konflikten. Hier empfiehlt sich der Einsatz eines Mediators, der zwischen den Parteien vermittelt.

Welche Höhe hat die Erbschaftssteuer?

Hier unterscheidet man in der Schweiz zwischen Erbnachlasssteuer (bezieht sich unmittelbar auf den Nachlass, ohne Bezug auf persönliche Verhältnisse der Erben oder verwandtschaftlichen Beziehungen zum Erblasser) und Erbanfallsteuer (bezieht sich auf den vom Erben erworbenen Erbteil und seine persönlichen Verhältnisse). Hier haben die Kantone unterschiedliche Regelungen, wobei mittlerweile nur noch Solothurn und Graubünden die Erbnachlasssteuer anwenden, die Gemeinden jedoch eine Erbanfallsteuer erheben können.

Wie werden Immobilien bei Erbschaft und Schenkung steuerlich bewertet?

Es gilt, dass Immobilien bei Erbschaft und Schenkung immer in dem Kanton besteuert werden, in dem sie stehen. Mit näherem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben bzw. Schenker und Schenkungsempfänger sinkt auch die Steuer. Es sollte jedoch die Steuerprogression beachtet werden: Je höher der Wert der Liegenschaft, desto höher die Steuern. Besteuert werden jedoch nur das in der Liegenschaft angelegte Kapital, die Hypothekenschulden werden davon abgezogen. Auch bei diesem Thema gibt es starke Unterschiede zwischen den Kantonen, bei denen wir gerne weiterhelfen.